香港率先开征空置税，内地会不会跟进？

文|凯风

房地产税尚未落地，空置税就已横空出世。

媒体报道，香港特区政府已经大致完成空置税草拟法案，准备下月提交立法会讨论。

此前，面对房价持续上涨，香港提出，对空置6个月以上的一手房，开征空置税，税率约为总房价5%。

香港版空置税即将面世，那么，内地会不会跟进？与房地产税相比，谁对楼市的杀伤力更大？

01

房产税VS空置税

房产税与空置税，有着截然不同的政策目标。

房产税，是针对住房持有环节而言，属于典型的地方税种，所有收入都归地方政府所有。换句话说，只要持有房屋，就必须逐年纳税。

虽然房产税对房价有短期抑制效用，但其目的并非着眼于楼市调控，而是为地方政府开辟新的稳定税源，从而进一步理顺财税关系。（参阅《三重信号来袭，房地产税还远吗？》）

相比而言，空置税则是抑制投机而来，属于楼市调控中的狠招。

香港的空置税只是对一手新房开征，目的在于遏制“捂盘惜售”；而加拿大等地的空置税，则是针对二手房征收，目的在于遏制住房空置，从而抑制投机。

显然，从遏制投机、抑制房价过快上涨的角度而言，空置税比房产税更有杀伤力。

但从稳定市场的角度而言，房产税的副作用明显小于空置税。

02

我国住房空置率有多高？

住房空置率，向来是中国楼市最大的谜题之一。

虽然不少城市新城区的大量小区亮灯率惨不忍睹，同时通过水电费用以及入户调查等方式，均可有效估量空置率，但这一数字究竟有多高，却一直都缺乏权威说法。

在2018陆家嘴论坛上，原中财办副主任杨伟民在演讲中提到：

曾请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，结果显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高，比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。 

但是，这一数字具体有多高，并未看到公开数据。这方面，研究机构有相关统计分析可作为参考。

根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告，我国城镇地区住房空置率高达21.4%，远远高于日本、德国等发达国家。

同时，二三线城市的空置率远远高过一线城市。数据显示，我国二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，而一线城市仅为16.8%。

值得一提的是，从2011年到2017年，只有一线城市的住房空置率在下降，二三线城市的住房空置率均有不同程度提升。

这与人们日常的观感大致一致。这几年，随着二三线城市房价不断上行，加上大量新建小区拔地而起，住房空置率随之而提升。

而一线城市，则有源源不断的人口流入，即便是偏远郊区，也承接了大量的居住人群，住房空置率相比而言，还算十分正常。

03

为什么那么多房子空置？

房价在不断上涨，房租同步在提升，为何还会有大量住房空置？

一个原因是，部分住房投机属性过高，缺乏租赁刚需支撑，不得不空置。大部分偏远郊区、一些新城区的住房空置，均属此类。

这些地方夜晚连灯都不会亮起多少，没有本地人口支撑，房子想要租出去并不容易。

另一个原因是，相比于房价上涨的收益，租赁收益可以忽略不计。同时，在二手房交易上，一直敞空的次新房反而能卖更高价格。所以，不少业主宁愿空着也不出租。

从租金回报率来看，我国一二线城市的租金回报率普遍低于2%，而国际正常水平约为5%左右。单就租赁市场而论，这样的回报率显然不正常，但与动辄翻番的房价相比，这样的回报率又显得十分正常。

显然，大城市租金回报率过低，并非因为房租太低，而是因为房价太高。当房租涨幅赶不上房价涨幅时，大量住房有意或无意被空置，就不难得到理解。

04

空置税会怎么收？

征收空置税，听起来很新鲜，其实已经在多个城市落地。

最近的两个案例是香港和温哥华。

香港的空置税，属于新房空置税，税率约为5%左右。香港的空置税只对新房征收，存量房源不在其列，意图很简单：以税收成本防止开发商捂盘惜售，从而刺激新房入市，进一步缓解楼市供求紧张的局面。

事实上，香港人多地少，住房一直都相当紧张。住宅空置率已从2010年的4.7%下滑到如今的3.7%，在国际上也算是合理水平。

与之对比，加拿大温哥华更进一步。

2017年，温哥华就推出空置税，对空置住宅按照1%房价按年征收空置税。空置的界定标准是一年内居住不满6个月，当时共确定8000套房子符合空置标准。

在具体操作上，温哥华要求业主自主申报，并辅之以水电数据作为参考。如果存在虚假申报或造假情形，将被课以1万加元（5.32万人民币）的罚款。

温哥华征收空置税，目的在于遏制海外投机。这个华人规模最为庞大的北美城市，征起税来一点都不手软。

空置税可谓立竿见影，从2018年开始，温哥华楼市掉头直下，量价齐跌。

数据显示，2019年2月，REBGV的房价综合指数同比下跌6.1%，共管公寓价格下跌4%，联排别墅价格下跌3.3%。而当月成交量同比下降32.8%，创下1985年以来最低的2月数据。

05

内地会不会跟进空置税？

空置税如此具有杀伤力，那么内地会不会跟进空置税？

大概率不会。

有人说，空置率比较难以统计，即便用水电费用作为参考，在智能家电如此发达的今天，也很容易被规避，所以空置税在操作上存在很大难度。

然而，这并非核心原因。真要想开征空置税，水电煤气数据可作为参考，小区调查和邻里监督也是有效途径，而类似温哥华虚报空置情况加重处罚更可作为借鉴，想要统计空置率并不难。

显然，原因在别处。

其一，房地产税是现阶段的主要任务，而非空置税。今年全国两会明确提出，将落实制定房地产税法，这是房地产税即将到来的明确信号。而空置税，虽然被代表委员所议论，但一直未进入决策议程。

其二，楼市的核心基调是稳，降房价并非目的所在。无论是何种形式的楼市调控，目的都在于稳楼市，暴涨要不得，大起大落同样要不得。所以，越是对房价有实质杀伤力的政策，在出台时就会越慎重。

其三，房地产税能提供稳定税源，而空置税只有短期效应。记住，开征任何一项新税，其核心目的都在于获得更多税源。房产税能达到这一目的，空置税只有短期税赋效应，缺乏持久性。

其四，空置税的影响过大。空置税不仅涉及直接利益，更涉及整个房地产模式的正当性与持久性。可以说，正是因为空置税的杀伤力过大，所以出台的可能性微乎其微。

所以，我国当下的立法重点仍旧是房地产税，对于空置税，相关部门从未有过积极表态。在不远的将来，我国的住房空置率，恐怕一直都是个谜。

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